(株）KENエージェント代表者の日報

  

あーー

歯が痛くて何にもやる気がおきない・・・・ていうか動けない

お腹や、頭が痛いのは我慢出来ても歯が痛いのは男のくせに我慢できない・・・

１５時アポイントがあるがそれまで我慢出来るかな、ロキソニンも効かない。

  

ブログって一回でも書かないと書き忘れてしまうのですよね。。

私だけですかね。

久しぶりの更新です

今回は物件のご紹介です。

先週から県外の物件を探しに行って来ました。　沖縄では築浅の投資物件は中々ありませんね。（あっても価格が高すぎて）

私達プロでも仕入れに苦戦しております。

そこで皆様考え方を変えてはどうでしょう。

県外の投資物件になりますと、鉄筋コンクリートのアパートはほとんどありません。（商業地は別ですが）

県外の住宅地はほとんどが木造・鉄骨のどちらかでの建築が多くなります。

沖縄での投資アパートの利回りは築３０年前後で６％程度が多く見られますが、県外なら新築で７％前後で手に入れられます。

弊社で紹介出来る物件は、東京都大田区、中野区・神奈川県川崎市川崎区、幸区になります。６棟ぐらいございます。

場所がピント来ない方もいるとは思いますので簡単に

まず東京都大田区　羽田空港がある場所です。ここは区として民泊を認めているエリアになりますから、今後の価値は大ですね。

田園調布も大田区ですよ、隣接している区は目黒区品川区、川を渡って神奈川県川崎市川崎区、幸区あたりになります。

また次のブログでは他の区の説明をいたします。


  

先日あるチャリティーコンペに参加して来ました。
本来であればさらに寄付しなけらばいけないのに、90位の賞をいただきました。
ありがとうございます。
この日のコンディションは晴から雨と天気が悪く、ゴルフに対してメンタル負けでスコアも100を切れず、、、
ゴルフは自分に勝たないと人には勝てないスポーツだと改めて実感しました。
また来週もコンペがありますので頑張らないと！  

以前、問い合わせがあり、本日そのお客様とお話しました。

色んな事情があり１０００万前後でうるま市・沖縄市で戸建て住宅を探してほしいとのことだったが、気が付けば、家族内での相続のお話。

私は以前の仕事柄、相続については、一般の方よりは詳しいですが、専門的には手続き等は出来ません。

内容ですが、お父様が高齢で認知症、妻は他界　父からみた子供が５人（５人が相続人）

次男様がお父様の軍用地収入を独り占めしていて、他の兄弟四人とは仲が悪い。

実家から長男様を追い出し、

長男様の自宅を探していると兄（長男）の妹（長女様）からの相談を受けました。

長男様には、子供がいなく相続人がいません。しこも高齢で今から１０００万円の物件を買うっていうのは・・・・

私も仕事ですから探せと言われれば物件を探しますが、妹様には買う必用があるのですかねと。。。。お兄様はそれを望んでいるのですか？

買う買わないはお客様次第ですが、私は反対ですとお伝えしました。


相続のアドバイスとしては、兄弟で話合ができないのなら、①まず一番に次男様が軍用地収入を勝手に使わないようにするには後見人制度を使うべき。

（次男様に名義が変わっているかもとのこと）（場所の地番がわからないとのこと）うんーー謄本上げるにも上げれない）委任状で名寄せ、評価証明でわかりますよと説明）ただ軍用地収入が約１００万ぐらいとお話していましたので、売買価格は約４０００万以上。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

贈与での名義替えは資金的無理じゃないですかと説明

②長男様は少し資金をもっているみたいなので、次男様には相続しないと遺言書を書くべき。（遺留分あり）次男がごねたら！

③沖縄市市役所の無料法律相談（弁護士の先生様）

とアドバイスをしました。

それぞれ家庭内で違いはありますが、ワリト沖縄の兄弟は内地に比べ、仲が良いとこが多いイメージでしたが・・・

今後、争相続にならない為にも今から対策が必用ですね。
  

また更新出来ず。。。

事務所は那覇市ですが、最近案件のからみで、うるま市に行く事が多く、以前お世話になったお客様を訪ねて見ると、  

皆様、久しぶりの更新です。

このい一週間　神奈川県新築アパート売買　銀行打診　中古アパートの売買、銀行打診　土地の媒介交渉　外人住宅の案内等で

ブログの更新が出来なかったです。申し訳ありません

忙しい事はとてもいい事で、私も不動産屋の一員になれた気がします


私の見解ですが・・・

中古アパート売買で気づかされましたが、金融機関の間口も少しずつ狭くなっている気がします。

売却希望のお客様はこれから将来にあたって買主側の融資条件が少しずつです厳しくなる事が予想されますので、

金融機関がしぼる前に、この時代に売り抜くチャンスだと思われます。

  

ある案件で、ある銀行に打診をしてきたときの話　少々口が悪いのをお許し下さい。

私の経験上、そこの金融機関じゃ難しいとは思ってはいましたが、一度、挨拶も兼ねてお邪魔しました。

詳細を伝えて管理職がいないとの事で、また今後とも宜しくお願いしますと

一度は帰りましたが、翌日になって、その担当者から連絡があり、管理職と打ち合わせをし、取り組みたいとの事（本当に？）やったぜー
サイドアポイントの際には管理職も同席でと伝えアポイント日時を設定。いざお邪魔したら管理職は不在とのこと。お前、若ぞう理解出来るのか？と心の

中で思ってました。

　　話にならねー　ﾁｪ

ところがどっこい中堅の先輩が出てきて、この数字、この属性じゃ・・・・難しいですね。

中堅担当者　　　　そうしたら二言目には、私どもは法人がメインなのでとのこと。（業界の人ならどこの金融屋かばれちゃいますね）
私　　　　　　　　わかってますよ　　なら呼ぶなよーこちだって忙しいのだからと心の中で気持ちを抑え！
　　　　　　　　　ですよねーーー　１０年前ならオーバーローンなんてありえないのだが、現在は本土も沖縄もオーバーローンが可能だった
　　　　　　　　　為、駄目もとでしたが、もしかしたらなと思ってたんです。。

中堅担当者　　　　法人社長の個人資産ならともかく、個人の場合だと次がないんですよとのこと。

私　　　　　　　　カチーン　　（お客様がどんな思いで借入してると思ってんだ）やばいその場でぶっとばしてしまいそう。見るからに年下。
　　　　　　　　　でも大人　こらえろ　ころえろ。

私　　　　　　　　作戦変更　私もここまできたら引き下がる訳にはいかない。　あつい思いを語ることⅠ時間。

中堅担当者の結論　やはり相当なお金持ちか、お医者様ならねというのが結論！　

私　　　　　　　　まだ粘ってます。一時間半経過・・・

カメラを見ていたのか？

課長様の登場　　　課長のなんとかです・名刺交換

私　　　　　　　　迫力満点　　おおおおおちょいと腰が引けたが。。。　　　　
　　　　　　　　　前に出るわたし。
　　　　　　　　　
中堅担当者はいなくなる

課長から　　　　　丁寧な説明。　
私　　　　　　　　はいわかってます、ですが、新しいことにチャレンジしてもいいじゃないですか？
課長　　　　　　　出来ないものは出来ないんですよ・・・マクロ、ミクロからの観点・・・
私　　　　　　　　そうじゃなくて、あなた方金融機関のさじ加減次第じゃないですか・・・
課長　　　　　　　上田さんのお気持ちはよくわかります。
私　　　　　　　　じゃ新しい取り組みしましょうよ？
課長　　　　　　　・・・・・なら資料資料預かって再度検討しますが、・・・・　
私　　　　　　　　駄目なものを検討できるのですか？
まあこんな感じで最後は敗退したのですが。

私達の仕事はただ物件を売るのではなく、お客様に夢を与えるのが仕事でありお客様に豊になっていただく事が一番だと思っています。
それには私ども不動産屋や金融機関の力が絶対に必用な訳です。
もちろん金融機関だって商売ですし、お金を貸すことにはリスクが伴いますが、一番リスクが少ないのは不動産じゃないんですか？
土地・建物に抵当権設定する訳ですし。万が一のときの競売があり、もう少し考えてほしいものですね。
ところがどっこい　マイナス金利で住宅ローンやアパートローンの金利が取れない為、金融機関は個人に高い金利で貸付け商売ってなんだよ・（俺から言わせればそっちの方がリスクもあるし、個人の方の生活が厳しくなるのでは？
銀行様ですな。
生意気で申し訳ございません。
　　　
　　　　　　　　　



  

ジェットスキーに乗りたいです。
かわさきの３１０がいいのですが、マエダ社長貸して下さい
安定感抜群、私じゃ乗り切れませんが！

度々ですが
現在、沖縄県にて、土地からの新築アパートを企画中です。利回りは７％ちかく回る予定です。

興味があれば連絡いただければ幸いです。

業者様でもかまいませんので宜しくお願い致します。  

以前に家族で行きました、ラーメン屋さんです。

実は昨日朝の便で東京に行っておりました。

内容は沖縄にお住まいの方で神奈川県川崎市川崎区にて土地購入新築アパートの売買契約

と請負い契約をしてきました。

ここまで来るのに時間がかかりましたが、関係者の皆様、ありがとうございました。

首都圏でも土地から新築アパートの利回りは良くて６〜７％とさほど沖縄とかわらないのですが、

同じ利回りでもキャッシュフローに違いがあり、出口を考えると土地の値段が大きく違うため、

ローンがなくなり２代目の方達は、特する事が考えられます。

今回の案件でいえば、土地は約９０００万円です。

ローンが終われば少なくとも９０００万以上では売れますし、そのままアパートととしてもいいですし、考え方次第ですね。

例えば今回土地購入ではなく活用ですと毎月手残りは約４０万ぐらい上がります。

将来、建替えしてもいいですしね。

まだ提案出来る内地の土地から新築アパート情報をもっておりますので、興味がある方は連絡いただければ幸いです。

業者様　紹介していただければ当然ですが、紹介料も払いますで、ご相談下さい。

一緒に打ち合わせいたしましょう





  

人にもよりますが、皆様、朝決まってする事って何かありますか？

汚い話で申し訳ありませんが、今日の朝はトイレの取り合いでした。

一番手に私が入ろうとしたら、パパ待って、ハヤが先・・・

ずっと私はこらえてました。子供中々出てこない、、、

やっと出て来たら今度は嫁が。。。。

一番だったのに・・・・

結局２０分待たされました。

キツかったです。

さーあ１３時から新築アパート建築コンサルの打ち合わせに行って来ます。